Pasos a seguir para comprar una propiedad en España en 2017

Primer paso: Oferta formal

El proceso comienza haciendo una oferta formal al vendedor. Siempre aconsejamos a nuestros clientes de buscar un abogado para la compra y podemos recomendarle algunos muy profesionales para esta transacción que hablan su idioma.

Segundo paso: Contrato privado de arras – contrato con opción a compra

Este es un acuerdo simple entre el comprador y el vendedor donde el vendedor acuerda vender la propiedad y el comprador acuerda comprar la propiedad con el precio acordado.

Contrato privado de arras tendrá toda los datos relevantes tales como una descripción de la propiedad, precio de compra, forma de pago y fecha de finalización de la operación. 

En este punto se espera que el comprador realice un anticipo, el cual normalmente se paga a la cuenta corriente del vendedor y normalmente es un 10% del precio de compra acordado.

Dentro del Contrato Privado Arras suele haber una cláusula que indica que en caso de que el Vendedor decida retirarse de la venta el Comprador tiene derecho a recibir el doble del anticipo como compensación y si el Comprador decide retirarse de la venta el anticipo entregado se pierde

Antes de la celebración del contrato, se realizarán controles de diligencia con respecto a los detalles legales y técnicos de la propiedad especificada

Este contrato también tendrá detalles de cuándo se completará finalmente la compra 

Tercer paso: Finalización de la Escritura de compraventa

En la fecha de firma el balance del precio de compra y el importe a pagar  será (el precio de venta menos cualquier cantidad pagada hasta la fecha).

El vendedor y el comprador luego firman una Escritura de compraventa, la cual es equivalente a la escritura de la propiedad.

Al comprador se le emite una Escritura de compraventa frente al Notario público, quien certifica que la propiedad ha sido vendida, y una copia de la escritura de compraventa pasará a la oficina de Hacienda Tributaria y otra a la oficina del Registro de la propiedad.

La Notaria Pública es un acto público oficial el cual requiere un testigo para la escritura de venta. Sin embargo, un experto y consejero legal independiente debería proteger sus propios intereses 

¿Cuales son los costes que conlleva?

Para la compra

Cuando se compra una propiedad para un promotor

Se aplica el IVA, Impuesto sobre Valor Añadido y AJD, Actos Jurídicos Documentados. IVA y AJD se aplican a propiedades de tipo residencial que nunca han sido previamente ocupadas y construidas en parcelas de terreno. IVA es un impuesto nacional que no varía según la localización de la propiedad (con excepción de las Islas Canarias). Actualmente el IVA es del 10% sobre el precio de compra de una nueva vivienda residencial (villas, apartamentos etc) y el 21% para construcciones en parcelas. El AJD es un porcentaje del precio de compra. Esto varía dependiendo de la comunidad autónoma donde quiera comprar, pero esta tasa varía entre el 0.5% y el 1.5% (e.g. en Cataluña es 1.5%).

Cuando compramos una propiedad de segunda mano de un propietario privado se paga el ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - Este impuesto se aplica si la propiedad comprada es una reventa y ya ha sido utilizada con anterioridad. Normalmente el valor del ITP varia segun la region, entre un  6% y un 10% dependiendo del valor de la propiedad.

Los honorarios del abogado - no es obligatorio por ley buscar ayuda legal para la compra de una propiedad pero es muy recomendable hacerlo. Los honorarios dependen del volumen de trabajo que se requiera pero normalmente el abogado cobra sobre el 1% del precio de compra.

Honorarios de Notaría y Registro de la propiedad

Los honorarios varían dependiendo del precio de compra y de la complejidad de la escritura 

DESPUÉS DE LA COMPRA

Impuestos locales (IBI, Impuesto Sobre Bienes Inmuebles)

Los impuestos locales están calculados sobre el valor catastral del terreno asignado por la oficina de Hacienda Tributaria. Es aconsejable preguntar en la zona por los costes de este impuesto local antes de comprar ya que dependerá dependiendo del lugar de compra, de una región a otra.

Este impuesto se paga anualmente al ayuntamiento además se añade el impuesto de recogida de basura.

Cuotas comunitarias 

Las cuotas de comunidad solo se aplican cuando se compra un apartamento o un adosado dentro de una comunidad de vecinos, no cuando se compra una vivienda aislada. Las cuotas de comunidad se pagan mensualmente o trimestralmente y dependiendo de los gastos de comunidad de la propiedad (los cuales incluye gastos de conserjería, mantenimiento de ascensor, limpieza, jardinería etc ) 

IRNR, Impuesto sobre la Renta de No-Residentes

Impuesto sobre la Renta de No residentes en España se paga si no eres residente y se aplica solo si es propietario de una vivienda.

• La propiedad es exclusivamente de uso personal y no la alquila:

Aunque no gane beneficia de la vivienda, a ojo de las autoridades españolas usted obtiene un beneficio por ser propietario de una vivienda en España, y por ello tiene que pagar un impuesto anual. El porcentaje que se aplica a la base es generalmente de un 2% sobre el valor catastral de la propiedad. El valor catastral de la vivienda es mucho más bajo que el valor comercial. La tasa de impuesto para un residente de la unión europea es de un 19% y de un 24% para un no residente. Este impuesto equivale aproximadamente a un 0.2% del valor de la propiedad, aunque varía dependiendo de las circunstancias.

• Si alquila la propiedad por ello pagaría un impuesto durante los periodos que esté alquilada:

La base que se aplica para el impuesto es el beneficio que recibe del alquiler de la vivienda. Varios costes pueden ser deducidos si eres residente de la Union Europea. Por ejemplo, es posible aplicar deducciones incluidas en los costes del mantenimiento y administración de la propiedad. Si no tiene otra fuente de ingresos en España la tasa impositiva es del 19% para los residentes de la EU y del  24% para los no residentes.

Impuesto sobre el Patrimonio para los no residentes

La actual legislación indica que quien sea el propietario de una vivienda en España (residente y/o no residente) tiene que pagar un impuesto anual de patrimonio basado en el valor neto de sus beneficios en España después de las deducciones autorizadas, tales como hipoteca.

La base a la que se aplica este impuesto es el valor neto de la propiedad y otros activos en España (acciones, fondos bancarios, colecciones de arte) con una gran asignación para los libres de impuestos. Esta asignación puede variar dependiendo de las regiones (e.g. en Cataluña es de  €500,000 para residentes y de €700,000 para no residentes). La tasa de impuesto va en una escala desde el 0.2% y aumenta hasta el 2.5%. Si dos clientes compran la propiedad el impuesto de patrimonio se divide entre los dos (e.g. €800,000 propiedad comprada por una pareja corresponderia a cada uno €400,000 por lo que no se aplicaría el impuesto de patrimonio).

Requerimientos administrativos

Con anterioridad a completar una compra para los extranjeros es necesario la obtención de un NIE (número de identificación para extranjeros) y de un cuenta bancaria en España:

• Se le solicita que obtenga un NIE (Número de Identidad de Extranjero), un numero de identificacion para los impuestos. El NIE lo puede obtener y ser organizado a través de un poder notarial si no tiene tiempo de acudir a la cita y recoger toda la documentación que se le solicita. Lo mejor que realice este proceso al principio de buscar una vivienda para evitar retrasos innecesarios o perder propiedades específicas durante lo que dura el proceso

• Una cuenta bancaria española se solicita para administrar todos los gastos. Tenga en cuenta que a los bancos españoles tiene que proporcionar documentos que certifiquen el origen de los fondos que utiliza para la compra, por lo que asegúrese de encontrar lo antes posible sobre lo que su banco necesita exactamente.

Esto es una guía básica recopilada de varias fuentes - le recomendamos que hable con un abogado si necesita aclarar alguno de los puntos que se indican en esta lista.